前两天深度跑了一圈老黄埔，发现，老黄埔本年很抢手啊。

先说论断。

1、老黄埔200-400万段卖得最快，但本年货量供应莫得前年多，有得抢了。

2、前年年末异日方洲、中建海丝城、珠江春等方式入市，影响了老黄埔的竞争款式，不少旧规网红盘的户型变得不抗打了。

3、光辉年，老黄埔新学校扎堆开学，体恤考验的家长，需要预留好购房报名的时候。

咱们一个个看。

PART.

01

200-400万，最抢手户型供应减少

现在悉数老黄埔卖得最快的等于200-400万的户型。

现在有5、7、13号线的老黄埔，径直连通珠城、越秀、番禺万博、科学城等商务区，能傲气配套通勤，何况许多方式齐配建有学校和交易。

学铁商均有，隐痛饱和多的客群，加上200-400万亦然比较热点的总价段，是以老黄埔在这个总价段亦然出货最快的。

2024老迈黄埔200-400万总价段主力出货的方式是：保利中央公馆、异日方洲以及中建海丝城。

2025年，这三盘的小面积供应将减少。

1、中建玖合·异日方洲

开盘五个月已推全盘2/3的小户型楼栋，现在79㎡基本只剩下寰宇楼层，95㎡东南向无庇荫的楼栋也没什么货可以选了。

现在79㎡起步价钱在310万驾御、95㎡起步价钱在370万驾御。

本年，异日方洲依然主力推售文园地块，现在待推楼栋是5、6、7、8栋，其中，只好7、8栋有小户型产物。

待推的7、8栋，79㎡只好两条梯腿，总货量不及100套，95㎡只好四条梯腿，不及200套。

加上现在的余货，这就意味着，小户型的三房，异日方洲本年可能只剩下400套了。

参考方式开盘后，小面积推售五栋齐快卖完的销售速率，异日方洲的小户型如故挺抢手的。

2、保利华发招商中央公馆。

现在方式已推售2、3、4、5、6栋，其中3、4、5栋只剩下寰宇楼层，现在主力在售靠河的6栋。

方式去化速率最快的是81、86㎡的小户型产物，极端是无庇荫不靠路的楼栋，连寰宇楼层可选的齐较少。

现在81㎡价钱起步价钱在290万驾御、86㎡起步价钱在365万驾御。

本年中央公馆将推售1、7栋，据闻会有70+㎡的小户型产物，具体的户型漫步未知，但估摸着三房小户型能提供200套驾御

加上现在项指标小户型余货，全盘三房小户型可选的不及300套了。

手脚老黄埔均好性较强的方式，中央公馆的三房如故值得看一看的。

3、中建海丝城

方式已推售的5、6、7栋，三房78、88㎡基本没货了，78㎡起步价钱在250万驾御、88㎡起步价钱在280万驾御。

现在主力在售3栋，手脚中心楼栋，最小面积是88㎡，莫得78㎡的小户型。

待推的1、2、4栋，78㎡仅剩六条梯腿，总货量不到200套。

88㎡数目相对较多，有400套驾御。

本老迈黄埔有部分方式也会补货小户型。

像广州地铁双岗泊车场方式，展望会推出100+套70㎡的极致小户型；珠江春本年刚需地块开卖，揣摸会推出300+套80+㎡小户型（以现实推货为准）；黄埔新城阅海和不雅澄会推300+套93㎡。

但比拟于前年的小面积供货，如实是少了。

换句话说，老黄埔这个最佳卖的总价段，供应减少，可选的未几了，要持紧。

PART.

02

老黄埔新规方式推出，款式重塑

前年中央公馆、中建海丝城、异日方洲、珠江春等新规方式入市，老黄埔换了一次血。

新产物对旧产物的冲击很大，在学铁商不占上风的前提下，部分新方式还卖得低廉，让客户有更多的罗致，老网红盘热度迟缓下滑。

如异日方洲的使用率达到了110%、中央公馆的使用率达到了100%、中建海丝城的使用率达到了110%……

比拟于旧规产物，变成了明显的冲击。

打个比喻，异日方洲300万驾御能买到79㎡新规南向三房两卫，近地铁+华师附九年一贯制+万象汇，而中鼎最小的86㎡旧规北向三房一卫，不算极端围聚地铁，对口六中。

客户则会更偏向于舒心度更高的异日方洲。

同理，富颐华庭112㎡仅能作念三房，总价接近500万，但这个总价能买到中央公馆116㎡望河涌四房新规产物。

不外，即使前年开售的新盘，也有一些户型被竞品压制，具体不便捷这里说，你在接头哪些方式，念念要中肯淡薄和优惠扣头的，文末加我聊聊吧。

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03

这些方式，能赶上本年念书

老黄埔许多学校齐一经终了或加快终了中。这关于急躁念书的家长来说，很友好，极端是本年念书的家长，留给你的罗致的确未几了。

假如本年准备念书，可以优先接头富颐、中鼎和黄埔新城，学校一经开学，方式现在有现楼在售，能赶在5月前报名，这是你本年搞学位房终末的契机了。

来岁上学的，可以同步对比下异日方洲、海丝城等方式，学校可以，但时候进犯也要持紧了。