【大纪元2023年01月07日讯】嗨各人好！接待归来“好意思国地产热门：李欧条记”今天是新年的最新一集，内容会谈到最新的房市涨跌情况、最新的房价指数数据分析、建筑商新动态，还有最新的地产征询模子。

本次运行先更新址市的数据，因为12月刚刚昔时，是以凭据全好意思房地产牙东说念主协会最新的统计，11月成屋销售年化总额为409万套，这是经季节性更动的数据，比10月下降7.7%，比2021年11月下降35.4%。这样的往来数据，代表11月的成屋销售量照旧创下12年来的最低水平。

不外，这如故逾期数据，因为11月的往来记录，其实是在一两个月前就照旧签订的公约，在信得过过户之后才推敲到11月的数据库里头。可是自后的房贷利率照旧又上升更多，是以目下阛阓的低迷进度很可能是更低的水平。这个是各人要属意的部分。

另外，11月底的房屋总库存量为114万套，比10月份下降6.6%，比一年前上升2.7%。价钱方面，全好意思成房价钱中位数为370,700好意思元，仍比一年前上升3.5%。咱们不错看到，房市的供给量还黑白常有限，卖家不肯意把屋子拿出来卖，一方面他们不肯意缩小之前岑岭技能的价钱，另一方面，他们不肯意面对目下更高的房贷利率。

近期利率下调 刺激成果恐有限

再从利率来看，30年固定利率照旧从11月初最高的7%，下降到6.5%以下，如故很高的水平，仅仅说从11月到12月的下降，对买家来说应该会有一个刺激购买的助力，这个在之后的数据公布概况能说明出来，不外有鉴于冬季节日是房市淡季，是以可能利率的刺激成果也不是很大。

天然，我念念各人如故最热心个别阛阓的跌幅情况，这里我也给诸君提供几个论说，第一个是Realtor.com的拜谒，他们估算昔时一年，也便是2021年12月到2022年12月，全好意思100个最大的皆会区中，平常英尺价钱的同比变化。然后他们得出五个2022年涨幅最大的皆区，和五个跌幅最大的皆会区。

可是要详确的是，Realtor.com不时迁就于万般性，是以论说中会礼貌在一个州内部惟有一个皆会区会出现。举例，旧金山和洛杉矶的跌幅皆很大，但可能旧金山跌得更多，那么论说中只会列出旧金山来代表加州跌幅最大的皆会区。 干净全国：好意思国房价准备触底？投资机构要抢进了吗？｜12年来最低销售量｜二战以来最大房价更动｜新址卖不掉 建商急了｜在家管事简直有助降房价？【好意思国地产热门】1/5/2023

房价涨幅最大与跌幅最大

我把他们论说作念成一个通俗的表格（表一），当先来看每平常英尺涨幅最大的前五名，依序是内布拉斯加州的奥马哈、密西西比州的杰克森、堪萨斯州的威奇托、威斯康星州的密尔沃基和阿肯色州的小岩城。它们的共通性情便是，涨幅皆有两成，皆是房价可包袱的地区，地舆上皆比较偏向好意思国中部地带，房价中位数基本皆低于全好意思价钱，惟有密尔沃基梗概迥殊于全好意思中位数。是以目下对买家来说，可包袱的房价会是一个聘请的大重心。

1表：2022年每平常英尺涨幅最大的皆会区。贵寓来源：Realtor.com。（大纪元制表）

再来，咱们来看每平常英尺价钱跌幅最大的前五名（表二），依序是爱达荷州的博伊西、科罗拉多州的丹佛、加州的沙加缅度、路易斯安那州的新奥尔良和伊利诺州的芝加哥。看起来这些跌幅皆不大，这亦然因为之前一直说的供应量的问题，加上如故有很大的需求，是以价钱还在稳定下降当中。

2表：2022年每平常英尺跌幅最大的皆会区。贵寓来源：Realtor.com。（大纪元制表）

那这前五名之中，前三名皆是因为疫情之后的搬家潮退烧之后降温的，新奥尔良主要如故因为容易受到飓风的影响，然后芝加哥其实降得很少，并且房价如故很低，是以应该是因为万般性的礼貌让芝加哥干涉了这份名单，不然加州会有更多城市加入名单中。

不外凭据凯斯－席勒房价指数（Case–Shiller Home Price Indices）显现，好意思国房价照旧勾搭4个月下降。最新的数据是在10月份下降了0.3%。总的来说，好意思国房价自客岁6月见顶以来，下降了2.4%。固然嗅觉下降很小，但骨子上照旧算是二战以来第二大的房价更动，第一大天然便是2007年的次贷危险，那次跌幅最深。事实上房市的降温，不时皆比涨幅来得短并且幅度较小，这也便是为何老是有这样多东说念主念念投资房地产的原因。

在为止10月的时候点，好意思国房价下降2.4%，那是回到2022年3月的房价水平。要是下降幅度扩大到10%，咱们将回到2021年10月的水平。假如下降两成，将使咱们回到2021年2月的水平。

房价可能下降些许？

那阛阓到底会下降些许呢？凭据穆迪分析的说法，要是经济衰退莫得到来，好意思国房价将下降10%。要是经济衰退确乎出现，瞻望从岑岭到低谷的跌幅，将在15%到20%之间。上一次的次贷危险中是下降了26%。

固然好意思国房价正不才跌，但它们仍然是大幅上升。因为，2022年10月的房价，比2020年3月的水平卓绝38.1%。是以，就算跌两成，如故会比疫情之前卓绝十几个百分比。这也便是为何，好意思联储要一直坚握鹰派升息的原因，因为房价的下降幅度，如故不够灵验的限度通胀率。

要是从皆会区来看，凯斯－席勒房价指数照旧显现旧金山有11.2%的跌幅、西雅图有10.1%、圣地亚哥7.2%、凤凰城5.4%、拉斯维加斯4.8%。这些城市透顶聚集在西部或西南部地区，东北部属跌最大的是波士顿，约有3%的跌幅，其余部分皆会区皆是1或2之间的下降。

房价可能何时会触底？

是以，咱们目下看到房屋销售降温很快，概况很快就要触底，这需要不雅察利率进一步的变化，可是价钱还在更动当中，从不同数据看起来皆是相通趋势。另外，降价不错分两种类型：一种是新兴城市的降温，另一种是西部高房价城市的降温。最高的降温照旧从峰值下降约11%或10%的限制。在新的一年当中，多数各人如故预测房价会持续下降，惟有少数东说念主预测会握平或以较低的个位数增长。 YouTube：好意思国房价准备触底？投资机构要抢进了吗？｜12年来最低销售量｜二战以来最大房价更动｜新址卖不掉 建商急了｜在家管事简直有助降房价？【好意思国地产热门】第99集

至于说房价何时会触底，如故得不雅察通胀限度情况，利率是否见顶、经济衰退的信号，还有阛阓房源数目来进一步概括分析。不外总的来说，可能在本年或是来岁就会发生，是以请各人要握续关注好意思国地产热门频说念最新的讯息。

新址销售危险 建筑商如何应付？

刚刚咱们说的皆是成屋阛阓，便是二手房的销售，接着咱们来看新屋销售。新屋方面，目下建筑商出现很惊悸的格调，因为销售量每个月皆在缩小，他们的库存越多，时候拉越长，耗费就越多。是以咱们不错看到在一些地区的建商称心帮买家“买低”贷款利率，或是施助升级的家电、装修选项，尤其在那些有大量新址的地区，给买家的让利会更多。

据彭博社报导，像是Lennar这类大建筑商，照旧运行积极向机构投资者倾销未售出的5千栋新址。因为客岁10月、11月房贷利率不停飙升，最终阻止7%，是以导致好多购买公约皆被取消了，再加上冬季的销售淡季，目下这些建商险些急得像热锅上的蚂蚁，才会找上大投资机构协商批量购买。可是据Zonda的首席经济学家阿里・沃尔夫（Ali Wolf）的说法，这些机构投资者要的可不仅仅降价一成，他们但愿降价两成、三成。

投资机构正在估算进场时机

沃尔夫向《金钱》杂志示意，因为近几周房贷利率的下降，一些投资机构缅念念主要买家会重返阛阓。因此，一些机构买家目下正试图干涉，因为他们缅念念主要买家的需求会激增，他们将失去契机。

此前，有多位各人曾预估7%可能是这波房贷利率的岑岭，利率将不会比这个还高。凭据房地好意思为止1月5日一周的平均30年固定利率，又再度回升到6.48%，出现勾搭两周的上升情况。

可是目下这些皆尚未看到投资机构的骨子成交案例，主要一个身分是房市还在降温当中，投资机构也在评估，要是扣头不够大，缅念念买价立时会高于房价。

固然像黑石（Blackstone Group）这样的公司照旧明确示意，他们但愿持续加多他们的房地产投资组合，但面对握续的房地产更动，一些机构买家暂时转为不雅望。

建筑商转向出租房社区

另外，面对阛阓的低温，建筑商也祭出另一套应付递次，运行转向建筑寥落房型的出租社区，因为大疫情以来，许多租房者渴慕领有非常的卧室、洗衣智商和宽裕大的后院。但于今他们靠近着一个房源库存紧缺的阛阓、房价仍然居高不下、典质贷款利率飙升，使许多东说念主无法领有房屋。

凭据全好意思住宅建筑商协会的数据，这种寥落房型的出租社区，昔时几十年里，惟有3%的开导，可是到2022年第三季度，已跃升至12%。以AHV Communities为例，这是一家运营豪华寥落房出租社区的开导商，自2013年运行，AHV在科罗拉多州、德州和华盛顿州处置9个这种社区。目下他们在德州、阿拉巴马州和加州还有6个正在设置当中。

为了应付潜在买家越来越低的包袱才能，兴修寥落房型的出租社区概况不错称心租房族的渴慕，并且无谓包袱过重的房贷压力。举例，在德州圣安东尼奥，买一栋标价近29万好意思元的三卧两卫寥落房，需要每月梗概支付2,800好意思元。比拟之下，AHV位在圣安东尼奥的寥落房出租社区，雷临幸型的房钱从2,200好意思元到2,400好意思元不等，最高每月就不错省下600好意思元。在这种高房价的荡漾技能，对潜在购房者来说，亦然一种量度的聘请。

在家管事花样会让房价降温？

终末，我要来给各人共享一个房市的新不雅点。咱们在谈到促成这波高房价的原因时，除了历史性的低利率以外，疫情之后的在家管事花样细目亦然一个推手，是以好多东说念主才会渴慕有一个更大的使用空间，才会有搬家的需要，生长了这波买房海浪。

可是，来自两党各人策略组织的经济翻新集团（EIG），一份新的征询模子觉得，从永远来看，在家管事花样有助于缓解房价飙升。因为就像疫情以来发生的，更多东说念主搬家到太阳地带、搬家到郊区，这些皆是房价相对低廉好多的所在。

因为在家办公的起因，许多东说念主不再辩论离办公室多近，而是更多考量包袱才能、空间够不够大的问题。这个编削在好意思国房地产历史上是很独到的事件，其实咱们皆在见证历史，同期正在搞明晰，到底这两三年发生了什么事，导致房市会如斯的爆炸式成长。

是以，固然咱们知说念良友管事带动了房市、房价、房钱的上升，可是经济翻新集团的征询觉得，永远会导致东说念主们远隔那些典型的大皆会区，更多东说念主会搬到房价愈加不错包袱的城市，搬到那些有更多新址的城市，而不是新址难以开导的城市。因此，那些永恒阑珊住房的大城市，也会获取住房压力的缓解，对房价也不会有那么高的上升能源。

而那些太阳带城市、郊区城市，固然短时候会房价暴涨，可是跟着房市降温、新址越来越多，那就会收缩住房的本钱，因为这些所在对开导新址皆有更快的审批经过、更低的开导用度、更低的地皮本钱。

这样看起来，确乎会减缓好意思国东说念主的买房压力，不外目下存在的变数是，因为经济衰退的可能性，开导商正在减少盖屋子，一但新址供应如故有问题，价钱就进击易下降到可包袱的限制。另外，亦然经济衰退身分，良友管事一样受到检修，还有些许公司承诺职工在家办公，这亦然一个要害点，要是雇主签订条目办公室管事，那么大皆会区的弥留房市就不会有太大的编削，东说念主们如故要顾及饭碗问题。这只可让时候来诠释一切了！◇

管事剪辑：李曜宇